2020年，因为百年不遇的新冠疫情席卷全球，人类遭遇了黑天鹅横飞的动荡年景。无论在政局，经济，贸易，文化，生活乃至心理上，2020年刻划在人类历史上的痕迹将成为极具分量的记忆。在各个行业领域，作为“轻资产”的物业管理行业，成为近几年资本市场的宠儿。2020年我们重新认识了物业行业，更加速改变了物业行业的常态的模式。在这一特殊年份将近尾声之际，让我们一同回顾......

2014年，彩生活首登港交所，次年并购香港世纪物业，进驻香港。同年又斥资 3.3 亿元并购开元国际物业管理有限公司 100%股权。拉开了物业上市及并购浪潮序幕。

2018年，碧桂园服务挂牌上市，登上港股物业服务板块第一的位置，同年 4 月，雅生活服务以 2.05 亿元收购紫竹物业 51%的股权，进一步推高了板块上市级并购的热度。

物业行业风起云涌，据不完全统计，至今年A股和港股上市物企已达43家，今年披露的主要物业收并购事件高达79起，共花费金额107亿元。

2021年增值服务类企业被收并购的情况将更频繁，且收购溢价空间也将更高     

超大型物业企业作为行业发展的风向标，碧桂园服务、绿城服务等均已布局增值服务业务领域，大型企业多家也表示将发力增值服务业务领域。且在当前国家“大消费”概念下，物业企业拥有庞大的社区私域流量，这是电商、零售商、教育机构等虎视眈眈希望入局的领域，物业企业想要优化业务结构，只需要围绕着这些私域流量进行业务创新与开发，即可拥有稳定客观的业绩增长。比如：

绿城服务在2019年收购MAG，当年教育方面的收入同比增长高达436%。

碧桂园服务李长江在11月26日企业品牌焕新发布会上表示“未来5年，年营收达到 1000 亿元”，如何实现这些目标，从碧桂园服务今年收购这么多的增值服务企业就可见端倪—大力挖掘社区服务消费潜力。

由于不同梯队之间的企业在进行业务开展时存在时间差，所有2021年会有大型企业及中型企业发力增值服务业务领域，在供给市场变动不大、需求增多的情况下，交易溢价自然会提升。

“三道红线”助推物企上市

2020年12月31日作为今年的最后一天，建发物业在港交所正式挂牌上市，为2020年的物业上市划上句号。在物业板块估值较高等因素影响下，物业公司IPO步伐明显提速。据金证高科控股地产物业研究部不完全统计，截至2020年12月24日，今年在主板上市的物业公司数量已达18家，其中A股1家，H股17家，较2019年12家新上市公司数量增加6家。

今年18家已上市物业公司的路径，均为房地产开发企业将物业板块分拆后，再打包上市。还有20多家物业公司正筹备上市事宜，未来该板块将进一步扩容。

预计目前物业管理行业规模已逾万亿元，2030年行业总规模或超过2.5万亿元。

上市给公司带来的影响相当大，“打开融资渠道、获得良好市值的同时，还有助于加速规模拓展，进一步增加客户黏性、提升服务质量。”利用轻资产平台募集资金，成为开发企业积极推动物业分拆上市一个重要原因。

“三道红线”之下，分拆物业被当作一种改善财务的办法，无论该板块是否已经准备好独立运营，房企都会急于推动物业公司上市募集资金。

虽然2020新上市物业公司的数量已远超前两年，但这股上市热潮还将延续下去。据统计，目前有20余家物业企业在准备上市进程中。目前，荣万家、禹洲服务已提交招股书，而荣盛发展分拆的荣万家已在12月21日通过聆讯，有望成为2021年第一家在港股上市的物业公司。

港交易所颁布上市新规的影响

1. 港交所日前向市场发布咨询函，拟提高主板盈利要求：方案一三年盈利提高到港币1.25亿元，方案二提高到1.5亿元，自2021年7月1日开始实施。

2. 2021年7月1日前递表沿用旧规则。

3. 如果按照近一年的利润高于6000万港币计算的话，相当于年收入高于6亿元港币，如果基础物业服务收入占比80%的话，那么物业公司在管面积得在2000万平米以上。

4. 可能会造成物业公司在明年7.1前扎堆递表，而如果想在明年7.1前递表，现在必须启动或者已经启动。

5. 为了达到门槛值，中小物业公司之间可能进行股权合作，引发新一轮并购潮。

6. 行业集中度将进一步提升，上市企业数量迎来更大突破，行业到了真正需要突破、升级的时刻。

中指研究院发布《中国新物业服务标准研究体系》，基于”中国新物业服务标准研究体系”，中指研究院自2021年起，将持续开展新物业服务研究，并发布相关研究成果。 

多业态服务 ：非住宅多业态服务规模及收入、城市服务规模及收入、城市服务业务构成、项目落地城市等级等。

创新增值服务  ：业主增值服务类型、业主增值服务收入及坪效、合作商户数量等。

科技应用  ：   科技投入、平台用户数量、人工智能产品覆盖情况、研发人员数量等。

价值创造  ： 提升业主资产价值、为合作商创造价值、为社会创造价值等。

发力城市服务，全域管理迈向新征程

城市服务是一个全新的管理模式，目前进入该领域的还以头部企业为主。2020年，万科物业、碧桂园服务、融创服务在城市服务方面均有收获。以融创服务为例，8月17日，融创物业服务集团有限公司与天津市南开区政府签订战略合作签约。此举不仅是南开区政府在高端物业服务行业全区部署重要举措的一项重大成果，也将是一次政府与企业共同推动“城市服务物业化”的强强合作与战略探路。

2020年是特殊的一年，它不仅让我们重新认识了物业行业，更加速改变了物业行业的常态的模式。那些迅速做出了调整的企业经受住了风暴的考验，并脱颖而出;而另外一些企业则为了维持生存，奋力追赶着行业变换的步伐。让我们展望2021，迈向新的征程！

值此新年来临之际，恭祝新年快乐、身体健康、阖家幸福！

 （文：金证高科控股）