探索学校物业——极具潜力的细分领域-股权资讯学院-金证高科控股 Kinthinker-资本运作战略与财务顾问 IPO上市｜并购重组

经过二十余年的高校后勤社会化改革，我国学校物业管理逐步走向快速、规范、健康发展的轨道，2021年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（简称“十四五规划纲要”）中提出要建设高质量教育体系，推动义务教育优质均衡发展。在当前国家政策大力引导、学校物业管理需求趋于多元化以及持续释放市场空间的大环境下，理清当前学校物业管理行业发展现状及趋势，不断完善学校物业管理体制机制，增加优质物业服务的有效供给，深化学校物业“服务育人”的管理理念，对全面完成“十四五规划纲要”建设高质量教育体系任务具有极其重要的意义。

总体来看，目前学校物业管理服务的内容主要分为基础物业服务以及多元化增值服务两大类，具体服务内容依据学校和服务企业的不同各具特色。

学校的主要任务是教书育人，这决定了学校物业的性质和一般物业管理有很大的区别，除了一般物业管理的服务性、专业性、经营性、规范性、统一性、综合性之外，还表现出以下特点：

学校物业管理必须围绕教学重心，本着育人的理念开展工作，一切管理、服务都要与学校教育、教学、科研的总体目标相适应，注重营造育人氛围等软环境的建设，协助提升学校的整体实力，为师生营造一个良好的教育学习环境，肩负着“管理育人、服务育人”的责任和义务。

学校物业管理的教育属性使得学校物业管理在一定程度上并不完全遵循市场经济的效益原则，因此企业不能完全以利润最大化作为工作重点，应更大程度体现企业的社会责任。

学校物业的服务对象主要是以在校教职工和学生为主的知识群体，加之不同院系的师生对教学、科研、生活的物业需求不同，对学校物业的服务内容、人员素质等要求通常更高，此外，学校物业服务对象相对明确，有利于物业服务企业制定精准的服务及营销策略。

国家相关政策文件的陆续出台，为高校后勤社会化改革提供了良好环境，市场机制在后勤资源配置中的作用逐步增强，高校后勤保障能力、运行效率和服务质量显著提高，为我国近年来高等教育事业的快速发展提供了有力支撑，高校后勤社会化改革的成果有目共睹。同时，也为学校物业管理的创新发展指引了方向。

高校后勤与物业管理之间存在一定的共性，成熟的物业管理行业参与到高校社会化改革是顺应双方改革和发展的必然产物。物业企业利用自身的竞争优势在高校后勤服务中寻找切入点，通过市场化运行，契约方式把控服务质量和价格，为高校提供后勤保障，这种模式不仅可以实现后勤与学校的彻底分离，推动高校后勤社会化改革进程，而且是物业管理行业开拓学校物管领域的契机。

2022年，我国学校后勤社会化改革稳健进行了25年，随着我国教育后勤社会化改革的持续深化，学校物业管理的重要性不断凸显，逐渐成为物业管理行业不可或缺的组成部分。

据《2020年全国教育事业发展统计公报》显示，全国目前普通高校2880所，高等教育在学总规模4200万人，后勤产业一年总产值达到3024亿元。高校物管面积7.6亿平方米，但是能实现社会化外包的只有2.9亿平方米，还不足总量的1/2。高校物业服务已经成为物业行业中极具发展潜力的垂直领域和细分领域。

2020年，我国中小学校舍建筑面积约为21.65亿平方米，相较2015年的16.95亿平方米，复合增长率为5.01%；若按照每年5.01%的增长率进行估算，预计2025年，我国中小学校舍面积将达到27.65亿平方米。按照3.50元/（平方米·月）的物业费水平以及30%的市场化水平保守估算，预计2025年，中小学物业服务市场空间约为348亿元。

基于上述分析，估计2025年我国仅高等教育及中小学物业服务市场规模至少可达754亿元。由于当前我国高校后勤社会化水平较低，全国仅有约36%的学校真正实现后勤社会化。未来，随着学校后勤社会化进程的加速，越来越多的学校物业服务将面向社会公开招标，学校物管潜在的市场空间巨大，千亿规模指日可待。

目前，行业中向学校提供全委服务的物企主要分为两大类，一类是校园内孵化的物业企业，另一类是在高校后勤社会化改革中入局的物业企业。

经由校园内后勤服务孵化出的物业企业，具有先发优势和较大竞争力：在开展物业服务及招投标的过程中，学校可以向其提供更多的资源。该类型物业企业主要以浙大新宇和苏东吴为代表：

浙大新宇是伴随中国高校后勤社会化改革成长和发展起来的高校园区服务商，前身是浙江大学宿管处。2000年，浙江大学新宇物业发展有限公司成立，为顺应中国高校社会化改革大潮，开始市场化管理运营，对外输出管理经验。目前，公司服务项目遍及全国30余个省市、自治区，为北京大学、浙江大学等240余项目的200余万师生及用户提供优质服务保障。

苏东吴为苏大教服集团旗下龙头企业，是苏州大学后勤社会化改革的重要成果之一，是全国高校后勤社会化改革五大模式之一，也是全国首家出身高校的新型集体所有制企业。2000年，苏州市东吴物业管理有限公司成立，开启社会化运营。经过多年发展积淀，公司市场已布局全国22个省市，服务项目300多个，管理面积近5000万平方米，服务师生近500万人。

面对行业门槛较高、专业性较强的学校物业细分领域，这类物业企业主要通过公开招投标获取高校服务项目，虽然缺少校方提供的优质业务资源，但凭借优质的服务以及运营能力，在招投标中依然保有较高的竞争力，从深耕优势区域到全国性布局，逐渐扩大学校业态布局范围。此外，还有一些综合实力较高的大型物业企业选择通过市场收并购、战略合作等多种方式提升市场占有率，补充在学校物业细分领域的空白。

对于初入或者计划布局学校领域的物企来说，参与公开招投标是较为直接的方式，但是由于企业学校业态服务空白，缺乏相关服务经验，难以在众多企业竞争中取胜。世茂服务在涉足高校物业上的举措或将为未来物业企业拓展开拓新的思路。

2020年8月，世茂服务收购浙大新宇51%股份。收购浙大新宇，是世茂服务首次涉足高校业态。2021年5月，世茂服务旗下浙大新宇“智育美好宇同行”全新品牌形象正式亮相，新定位是“中国高校园区服务商”，并发布了行业首个针对“校园后勤服务”研发的“宇林校园服务生态”，此次品牌焕新是高校后勤与物业管理的首次跨界融合。世茂服务瞄准从校园孵化出的物业企业，将其市场化的服务与学校后勤专业服务相结合，破除学校物业进入壁垒，共同做大学校物业服务，给未来物业企业开拓学校物业市场打开新的探索模式。

随着物业管理行业的快速发展，竞争日趋激烈，学校物业服务企业纷纷加大创新力度，深入挖掘自身优势，结合服务校区的特点，积极探索差异化的创新管理模式，打造企业的核心竞争力。如山东宏泰物业根据学校的委托内容不同分为全面委托、核心服务事项委托、单项委托，结合高校物业的管理特色及特点制定了三个不同层次的服务模式，服务模式根据委托事宜而变，针对不同高校实际情况“量身定做”服务解决方案。

学校物业相较其他业态具有更高的专业化门槛，标准化的管理体系能够持续保障学校物业服务的质量，促进学校物业服务企业规范有序健康发展，进一步提升行业总体水平。如浙大求是物业先后导入ISO9001国际质量管理体系、ISO14001环境质量管理体系、OHSMS18000职业健康安全管理体系、GB/T23331能源管理体系，不断推进物业服务走向现代化、专业化、人文化和品牌化。

学校物业的服务对象整体素质较高，服务需求更加多元化、专业化，从而对学校物业服务团队要求更高，培养专业化、复合型人才可以全面提升学校物业服务的广度与深度。如东吴物业复旦大学枫林校区物业管理团队围绕育人理念，在干部培养模式上积极推向“1+1”后备干部培养模式，大力培养“德、能、勤、绩”全面发展、综合素质好、能力强、适应“两高一总”发展需求的优秀国际职业经理人，并且注重专业技术人员的培养和引进。

随着高校后勤社会化进程的不断深入以及互联网、物联网、大数据等信息技术的不断发展，学校物业也逐渐步入智慧化发展阶段，通过智慧化建设实现降本增效，提升服务品质和管理水平。如山东明德物业面向高校师生自主设计研发的“学苑管家”小程序，依托物联网、移动互联网、大数据等新兴技术，给师生提供报事报修、智能门禁、校园资讯、场地预订等线上功能，致力为广大学子带来丰富多彩、便利快捷的校园生活服务，打造全新的智慧校园。

学校物业服务企业在为师生提供服务的过程中更多以师生需求为导向，打造人文美好校园，深化“服务育人”的理念和社会责任。如莲花物业秉承“专心创造价值，诚信赢得尊重”的企业宗旨，事无巨细为学生提供保障。疫情期间，集中对宿舍楼内外公共区域地面、电梯内外、楼梯扶手进行清洁消毒，对开水炉等公共设施进行集中清理消毒；并为学生提供消毒纸巾、酒精棉球、免洗洗手液、抽纸等，在公共盥洗室配备具有消毒功能的洗手皂；每栋宿舍门口设置专门体温测量岗位，对进宿舍人员进行测温并核实身份，及时提醒进出学生佩戴口罩，做好防护，精细化服务全力保障学生安全。