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2022年中期,物业资本市场拐点期是否来临?

近段时间物业企业2021年的财报延迟发布陆续有动态传出,多家物企仍未能发出经审核年报并处停牌状态、核数师更换事件亦时有发生。

另外,第一服务对IPO资金用途进行了更改,原定将IPO募得最高20.0%或1.142亿港元用于投资能源运维项目,现通过现金股息的方式向股东分派。

 

资本市场方面,报告期内H股物管股股价仍持续下行,但整体跌幅与地产板块相比已明显收窄,二者风险传导效应有所降低。结合近期行业系列利好消息,物业板块估值修复可期。

    项目拓展方面,对于物管企业而言,目前非住领域市场空间广阔,也是外拓的主要发力方向。

最近招商积余成功中标多个学校高校一体化物业服务项目;继广州、福州之后,得益于越秀服务“地铁+物业”TOD综合物管长期以来积淀的经验和实力,与长沙地铁共展TOD布局 ,该项目主要是长沙市轨道交通6号线的沿线物业服务;而在城市服务(环卫)领域,世茂服务与绿城服务等物企亦有所斩获。

 

,在6月5日,新大正宣布,已将房地产经纪剔除出经营范围。房产经纪是目前物企较为主流与常见的社区增值服务业务类型,贡献了较大比率的增值服务收入。

 

不过若是追溯到更早时候,2021年财报中就已经不见该业务。与主流物企相比,新大正管理有较大比例的公建项目,住宅或商写等可进行经纪业务的项目类型比率相对较低。除此之外,新大正是一家纯第三方物企,没有地产的背景作为支撑,无各类渠道及信息支持或也是退出房产经纪领域的主要原因。

收并购市场方面,近期共发生4起金额较大的收购案,其中2起被宣告终止,分别是金科服务收购佳源服务以及宝龙商业收购关联方写字楼。

金科服务放出此次收购消息的时机较为特殊,正值地产公司陷入危机、股东持股遭强制平仓、股价走低、债务也不得不之时。而在次日,金科服务还于公开市场进行了回购补仓,明显有传达财务安全信息与自救的意图,并有冲抵来自金科股份利空压力的目的和作用。

在6月16日发布的收购及合作终止公告中,双方都没有披露合作终止的原因,但有市场消息称金科发现佳源服务本身质地欠佳。其次,佳源服务质押给新鸿基财务的股权仍未妥善处置,亦有市场消息称,此次收购的终止与佳源系此前收购的中天城投有关。

 

宝龙商业方面,曾于5月公告将以8.6亿元的代价收购关联方位于上海的一写字楼。作为轻资产运营的物管及商管企业,收购并持有关联方的写字楼物业,加大资产重量是一起较为明显的关联方输血行为。

6月6日,宝龙商业发布公告表示由于就完成交易后收回物业部分的空置管有权作自用取得承租人同意存在实际困难,并鉴于当前市场环境及资本市场近日波动,董事会经慎重考虑后,议决主动终止协议项下的交易。

 

公告次日,宝龙商业收涨7.74%,报6.54港元/股,收盘总市值为42.05亿港元,市场给予终止交易的积极反馈。截至目前,宝龙商业市值已逐渐回暖至消息公布前的水平。

这两个月发生的两起收购案都经历了重重波折与反转,并最后宣告终止,也是目前复杂多变的地产下行周期在物管行业中的折射。

此外,金茂物业与招商积余在收并购领域都有所斩获,其中金茂物业4.5亿元收购首创置业旗下首置服务100%股权,后者截至2021年底的除税后经审核溢利3273万元,管理面积约280万平方米,收购市盈率约为14.52倍,这也是金茂物业上市以来的第一笔收购。

从挂牌公开的经营数据来看,2020年首置物业营业收入为7242.83万元,营业利润1739.21万元,净利润1296.85万元。截至2021年8月31日,首置物业营业收入为9987.55万元,营业利润为2315.38万元,净利润为1726.1万元。

6月16日,招商积余公告拟以5.36亿元收购新中物业67%股权,2021年营收、净利润分别为4.10亿元、0.40亿元,以利润计本次收购市盈率约为20倍。

新中物业为中国银行旗下物业公司,主要为银行金融机构客户提供综合物管服务。截至2021年7月底,新中物业在管项目数量241个,在管建筑面积约559万平方米,分布于境内26个省份、直辖市,其中在管办公物业面积约457万平方米,占比约82%。

较高估值背后的原因主要在于新中物业的在管面积以不受政府指导价限制的商办物业为主,未来会有较大的随行就市定价空间,从而带来业绩可持续增长的机会。据公告披露本次交易将进一步提升公司金融类物管业务影响力,扩大公司物业业务规模。

4月1日,世茂集团、当代置业、佳兆业集团、中国奥园、奥园健康、融创中国、花样年控股、彩生活、阳光100中国、中国恒大、荣万家等超过十家房企及物企均发布了停牌公告。停牌原因均是未能在3月31日之前披露2021年经审核的年度报告。

这大概是十年来,因为同一个原因在同一天停牌房企最多的一个时刻。迟公告中也将原因普遍归于疫情,而其他行业在港交所并未出现类似地产及物管行业大面积年报难产的现象。

停牌月余后,世茂服务于6月22日晚间发布了2021年经审核年报,并发布复牌公告。于23日上午9时,世茂服务正式复牌,但随即大跌。

究其原因,账面没有理清,或多或少和与关联方存在违规交易致使财报审计受阻,可能是导致大量物企年报纷纷延迟发布的的主要因素。

 

与此同时,不少物管企业在年报发布前后时间段里进行了核数师更换;而在更换公告中,除疫情原因外,更大面积地出现了会计师对物企财务状况尤其是关联交易情况尚未厘清的内容。

 

值得一提的是,罗兵咸永道等会计师事务所今年以来大面积地退出内地地产及物管企业的审计工作,明显有规避行业风险的意图。

物企站上风口,又走到浪尖,原本被外界称道的较好的流动性,似乎成了一重枷锁,既要流动资金好看,又要适当给关联地产公司帮助。一次财报延迟,折射出物企经营众生相。

资本市场方面,从2018年1月到2022年5月下旬,共有47家物管企业在港交所主板挂牌上市。其中,2018年5家、2019年9家、2020年17家、2021年13家、2022年3家。上市企业总数已达58家。递表企业中,提交材料在一年内且已失效的物企有7家,另有8家物企排队上市。

 

据港交所6月21日披露,鲁商生活服务股份有限公司(简称“鲁商服务”)通过港交所上市聆讯,截至2021年年末,鲁商服务营业收入为5.83亿元,年内利润及全面收入总额为7701.7万元,在管总建筑面积约为2290万平方米,覆盖山东省、北京市和哈尔滨市三个省市。

6月10日,中湘美好生活于港交所新递表,其为一家主要布局在湖南的国资背景物企,招股书显示,截至2021年12月31日的在管面积规模为950万平方米,合计132项物业,在当前上市物企中排在末位。

目前主流房企已基本完成或正在进行物业板块的上市分拆,后续递表的物业企业也会逐渐减少并以小型物企为主,物管行业在资本市场的格局基本已定。

6月1日深夜,河南老牌房企建业地产发布公告,河南国资出手接盘近三成股权。前不久,市场曾传出了“山东能源集团将透过子公司,持有中国奥园39%股权,并成为其控股股东”的相关传闻,中国奥园有望将迎来“强力支援”。还有金科,也在和重庆国资进行整体股权谈判。通过政府帮扶、国资入股,解决当前的流动性问题,并最终走出困境成功上岸也是大家所希望看到的。

目前,物管企业在资本市场的市值高低仍与地产方的财务稳健程度高度相关。今年以来已有70多个城市出台近百次楼市放松政策。据国家统计局发布数据,5月商品房销售有轻微回暖,今年以来销售面积与销售额环比首度实现单月转正,各地地方政府持续推进放松政策,国资战投也逐渐进场,市场已开始出现部分积极变化,这给阴郁数月的港股物管板块带来曙光。

2022年已经过半,物业收并购依然较为频繁。上半年共发生3起10亿元以上的大额并购交易,并且递表企业频繁成为并购标的。比如,1月份,华润万象生活分别斥资10.6亿元和22.6亿元并购禹佳生活和中南服务两家递表物企;2月,碧桂园服务以31.29亿元并购递表企业中梁百悦智佳。

相对于万亿级别的行业规模,竞争格局方面,当前物业行业的集中度仍然较低,资料显示,2021年,百强企业市占率上升至52.31%,较上年增长2.60个百分点。在目前资金紧张的背景下,行业整合的机遇将牢牢把握在基本面更稳健的上市物企手中,国企的加入也将为行业注入新的动力,紧抓大企业剥离“非主业、非优势业务”资产窗口期,发挥出央企物业旗舰的优势。

部分物企对于收并购仍保持相对谨慎的态度,依靠收并购维持高增长,导致消化不良的现象也时有发生,但并购依然是拓展外部市场的有力途径,基本趋势不会动摇。适当考虑整体行情、自身情况和标的质素,及时调整发展战略,未来上市物企的并购方向将更加多元化。

短期内由于地产板块和疫情的冲击,物业股在二级市场的估值已处历史低点,市盈率、估值水平甚至普遍低于一级市场上的收购对价,物企自身稳定现金流及强抗周期性的高估值特性并未改变,众多上市物企仍在蛰伏中积蓄力量。

风平浪静的海面,孕育着多少波涛汹涌!

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